物業稅指南

物業稅按物業的「應評稅淨值」（Net Assessable Value，簡稱 NAV）計算，步驟如下：

1. 應收代價總額 — 你該年應收的租金總額，包括租金、簽約時收取而按租期攤分的 租約溢價（premium），以及由租客直接支付而原本屬於業主責任的款項（例如管理費由租客代付）。
2. 減：不能追回的租金 — 已經盡力追討仍然未能收回、並經稅務局接納為壞帳的租金， 可在該年扣減；日後如成功追回，須在追回的年度計稅。
3. 減：業主支付的差餉 — 如差餉由業主（而非租客）支付，可以全數扣減； 由租客支付的差餉則不可扣除。
4. 減：法定修葺及支出免稅額 — 毋須提供收據，稅務局會就上述淨額自動 扣除 20% 作為法定修葺及支出免稅額，計出最終的 NAV。

物業稅稅款 = NAV × 15%。與薪俸稅或利得稅不同，物業稅沒有累進稅階， 亦沒有兩級制，一律以單一稅率計算，不會因應入息高低而有不同稅率。

物業由多於一位業主共同擁有時，物業稅一般會按各業主的實際擁有份額分攤：如果是「分權共有」 （tenants in common，各人持有明確份額），稅務局會按各人份額分別評稅；如果是「聯權共有」 （joint tenants，各人份額相同且不可分割），一般會視作一個評稅單位共同評稅。實際分類及申報方式， 應以物業契約及稅務局的評稅通知書為準。

如果你在簽訂租約時一次收取一筆「溢價」（premium），一般不會即時全數計入該年度的租金收入， 而是按租期平均攤分作為每年的租金收入計稅，攤分年期在法例下設有上限。實際攤分方法及年期上限 請查閱稅務局最新指引，或於申報時向稅務局查詢，以免計錯攤分年期而多報或少報租金收入。

財政預算案宣布的一次性稅款寬減，適用範圍限於： 薪俸稅、利得稅、個人入息課稅。物業稅並不在寬減範圍之內 — 不論稅款多少，都不會獲得這項寬減。如果你名下的出租物業有按揭利息開支， 不妨參閱下文，了解「個人入息課稅」如何可能幫助你進一步節省稅款。

單獨計算物業稅時，用於購入該出租物業的貸款利息是不可以扣除的 — 只有差餉及法定修葺及支出免稅額可以扣除。但如果你選擇個人入息課稅，就可以將這個物業的按揭利息 （上限為這個物業的 NAV）在合併入息中扣除，有可能令你的總體稅款低於單獨計算物業稅。 詳情請參閱 個人入息課稅詳解。